交付14年，二手房价却力压一线次新房，杭州“保鲜期”最长的豪宅是它？

Original 费洛蒙层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共12盘正在登记，明细见文末

在新房天量供应的杭州，富人普遍有“新房癌”，豪宅的保鲜期一向很短。

加上这些年住宅不断迭代，科技、户型和TOD等推陈出新，几年前才买的房子，很快就光彩黯淡。这一点在豪宅身上尤为放大，一交付，不需要太多理由，二手房价就把老牌豪宅甩得很远。

而一旦新鲜感不在，失去富豪们青睐的过气豪宅，带来的直接后果就能在二手房市场上“吃瘪”。

比如，萧山的纯大户型豪宅东方一品，2009年开盘，当时均价2万5。如今12年过去，二手房却相当落寞。

数据显示，近一年来东方一品网签价最高的一套房源，只有39139元/㎡。也就是说，整体涨幅不足6成，连这一波二手房普涨都带不动。

成交量也很少，2021年至今只成交了2套房源。

无独有偶，武林广场的白马公寓，2002年时开盘均价就达1万/㎡，户型基本200㎡起步，2014年涨到了5万/㎡，12年间涨幅达5倍。

可如今又7年过去，今年白马公寓最高成交单价是7万5，仅仅涨了50%。

富人喜新厌旧虽是常态，但也有意外。比如南星板块的老牌豪宅金色海岸，上个月成交了一套230㎡，总价3380万，折合单价高达14万6（含车位）。

这个单价让我极为吃惊，这是偶然个例，还是普遍均价？有没有捆绑车位或家具？

毕竟，去年隔壁的阳光海岸的成交均价也就8万，相当于一年暴涨了8成，且与壹品、候潮府等板块内“顶流次新”完全拉平。

要知道，金色海岸交付已14年，几年前还因为没地暖，二手房价明显低于阳光海岸、蓝色钱江。

我决定去金色海岸一探究竟。

几天前一个阳光明媚的午后，整个南星板块的道路上，几乎没有一辆车，显得格外静谧。

驶入金色海岸，只见十几幢高层建筑身披香槟色的铝板，虽然经过岁月的打磨，但并没有留下太多的痕迹。

建筑面积22万㎡的金色海岸，在2.45的容积率下显得格外大。从小区西北门进入，在茂盛的园林绿化中，足足穿梭了10几分钟才到东北角的1号楼。

相较于现在大部分小区的规整，金色海岸为了使江景最大化，整体建筑呈“波浪形”围合排布。

十几年过去，小区中的恒温泳池、健身房、篮球馆等设施都还在有序运营中。

小区的园林绿化也呈现出多样性，有滨江标志性的棕榈树，有大片的草坪，还有百余米的新塘河伸入了小区。恰逢园艺工人在修剪绿植，整个小区弥漫出一股青草味。

走进建筑楼体，5米左右层高的大堂，搭配大盏水晶吊灯，整个公区几乎都被大理石覆盖，还拼接出各色图案，显得十分气派。电梯内没有封闭空间的霉味，像是喷洒了某种香氛，细节很是到位。

推开沿江的一套230㎡户型大门，入户花园有近20㎡，面宽更是达4.9米，尺度之奢侈，在现在杭州的豪宅中根本不可能遇见。

整体三房+一保姆间的户型，每个空间的尺度也相当阔绰，餐客厅面积超50㎡，主卧+主卫南向面宽在7米左右，南向两个卧室的面宽，也守住了3.3的底线。

而230㎡的户型，是除205㎡在金色海岸最小的户型，所以其他户型的尺度是只大不小。

作为钱江新城第一个高档精装修住宅项目，6000元/㎡的装标内，有大金空调、新风、原装进口西曼帝克橱柜、西门子厨房多件套，还有大理石地面铺装、壁纸、背景墙……

除了地暖有所欠缺，其余的精装配置是相当扎实的。没办法，金色海岸规划的年代，杭州人基本还没有地暖的概念。

除了房子本身，最有价值的还有窗外的钱塘江景。

从杭州印、莲花碗、杭州之门一直到亚运村，历历在目，堪称杭州最壮美的江景之一。

在物业的精心维护下，金色海岸算不得“年老色衰”，尚在壮年时期。

最近金色海岸成交表现，也是同样的有活力。

目前，整个小区一共有10套左右的房源挂牌，数量虽然不多，但成交还是相当活跃的。

兔博士数据显示，4月金色海岸成交了4套二手房，是近半年单月成交量最高的一个月，按照这个速度，现在金色海岸的二手库存，两个半月就能完全消化。

而以往每个月基本成交量都在一套左右，有时候还挂蛋。

前段时间，中介小哥上午还在推介一套挂牌205㎡，谁知道下午就定金成交了。更夸张的是，这还是一套不满5年的房源，光税费部分就要超200万。

目前，金色海岸成交单价基本在14万上下，挂牌价格则会更夸张些。

这个价格，也丝毫不逊色板块内次新房。壹品的最高网签价是14万（含3个车位），侯潮府是13万7，望江府是11万9。

“我还记得2015年我做中介第一单，开的就是金色海岸，当时230㎡要900万，觉得已经贵得不得了了，谁知道现在夸张成这样。”在南星桥执业6年的中介小戴说道。

从开盘2万出头，到2015年4万上下，再到去年上半年8万，跃升至如今的14万+。毫无疑问，金色海岸跑出了一条漂亮的上扬线。

为什么一众10年+的豪宅走向没落，偏偏金色海岸就能一枝独秀呢？我觉得有以下几个原因。

首先，随着城市中心向钱塘江转移，南星桥成为了杭州首席豪宅区，生长于此的楼盘，后劲当然比被“强行掏空”的武林广场要足。

涨幅3.5倍的白马公寓，和涨幅近7倍的金色海岸，就是最好的对比、。

胜利实验+杭州中学的学区组合，更是金色海岸的杀手锏。

当然，选择对了板块这个大赛道，只是其一。毕竟，在强手如云的板块里，金色海岸依旧是佼佼者。

这几年板块内新交付的楼盘，户型定位总体偏小。金隅学区和望江府起步户型89㎡，候潮府是118㎡，壹品则是137㎡，而金色海岸起步是205㎡.

过低的户型门槛，一则是让价格门槛变低，1000多万就能够到，那怎么区分上中产和真富豪呢？

二则实在是空间太小。“160㎡的户型塞下四个房间，除了主卧，其他三个根本没法看，看金色海岸的都觉得其他几个盘空间局促了。”

还有这几个次新房，都不是一线江景。而金色海岸相拥有500米长的一线江景线，第一排5楼以上就能拥有江景，不少第二排的房源也拥有江景缝隙。

这一点，无疑是金色海岸的必杀技。

既然次新房们不敌，那同样有江景的蓝色钱江和阳光海岸（最高网签价分别是12万和13万2），为什么也败了呢？

“蓝色钱江有硬伤，掺了不少商住小户型，很多买家都不喜欢。”

至于阳光海岸，起步就是300㎡，看似比金色海岸成色更新定位更高，无奈小区只有四幢楼，不如大体量的金色海岸有生活氛围感。

“之前就有业主卖了阳光海岸，来金色海岸买了一套330㎡的跃层住。”小戴解释道。

在成交量上，蓝色钱江近两月没有住宅成交，阳光海岸则半年只成交了一套房源，富人们已经用购买力，为这三个楼盘投票。

当然，金色海岸也不是十全十美。比如没有地暖，300㎡以下户型基本只有三房，且平层户型只有一个南向卧室等等。

金色海岸的“老来逆袭”，折射出当下行情的新走势。

一方面，目前杭州真正的顶豪出现断层，壹品、候潮府和留香园等顶流次新，从户型、装标等定位看，本质上是中产住区，满足不了富豪的自住需求。

另一方面，富豪在一手摇号市场被狙击得太惨，不仅“新房癌”被治愈，甚至在次新房市场都灰头土脸，只能再退而求其次，去高价接盘金色海岸这类“奶奶级老豪宅”。

但反过来说，之前杭州人真的太过歧视“房龄大”的房子，新旧之间的差价偏离了实际居住体验的差距。

如果不告诉你房龄，单看楼盘本身的质素，金色海岸依旧是杭州第一序列的豪宅。

这样的房子，为什么不可以保持第一序列的房价？

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
万科樟宜翠湾	29800	板块：南部新城房源：158套户型：99㎡登记方式：首套验资50万，二套100万，一次性150万登记日期：5.24-5.26
祥生银湖澄语	20944	板块：富阳银湖房源：65套户型：90-130㎡登记方式：验资100万登记日期：5.24-5.26
蓝绿双城湖印宸山	48000	板块：星桥房源：102套户型：140-223㎡登记方式：首套冻资300万，二套600万，一次性800万登记日期：5.23-5.25
融信天阳云澜天第府	38000	板块：运河新城房源：95套户型：106-136㎡登记方式：首套冻资120万，其他240万登记日期：5.23-5.25
绿地众安宸瀚里	23000	板块：崇贤新城房源：60套户型：87-99㎡登记方式：首套冻资60万，其他120万登记日期：5.23-5.25
花语天境	60600	板块：城东新城房源：63套户型：181-237㎡登记方式：首套冻资330万，二套冻资660万登记日期：5.23-5.25
地铁万科彩虹天空之城	25600	板块：南站新城房源：260套户型：89-119㎡登记方式：首套冻资70万，二套140万，全款240万登记日期：5.22-5.24
景瑞晴海	33500	板块：萧山宁围房源：208套户型：98㎡登记方式：首套冻资80万，二套160万，全款260万登记日期：5.22-5.24
云栖宸园	22000	板块：临平东湖新城房源：68套户型：89㎡登记方式：首套冻资50万，其他100万登记日期：5.22-5.24
美的滨湖翠邸	23980	板块：临安锦城房源：159套户型：89-94㎡登记方式：验资65万登记日期：5.22-5.24
九章赋	55700	板块：南部新城房源：29套户型：195-197㎡登记方式：首套冻资360万，二套540万，全款900万登记日期：5.22-5.24
禹洲·泊朗廷	30000	板块：南部新城房源：306套户型：81-148㎡登记方式：验资80万登记日期：5.22-5.24